Các thủ tục mua bán nhà, dự án đất nền phân lô TP HCM

Khi bắt đầu tìm hiểu để mua 1 bất động sản bất kỳ. Điều bạn quan tâm đầu tiên chúng tôi hay khuyên là: “ bạn nên kiểm tra pháp lý bất động sản trước khi nghĩ đến giá”.
Đôi khi bạn mua đắt hơn một chút nhưng bạn lại yên tâm về bất động sản bạn mua. “Tiền nào của đó”. Sau đây là một số bước bạn có kiểm tra, mua bán một bất động sản an toàn: đất nền phân lô, đất dự án hay nhà phố cũng có thể áp dụng được.

Tìm hiểu thủ tục mua bán nhà đất có sổ hồng

Đối với căn hộ chung cư hay các dự án có quy hoạch rõ ràng. Chủ đầu tư sẽ minh bạch hết các thông tin về dự án của họ trừ trường hợp dự án đó có vấn đề. Ngoài ra, theo quy định phải có ngân hàng bảo lãnh thì dự án mới được mở bán. Bạn sẽ sẽ dễ dàng kiểm tra đối chiếu, so sánh…

Tuy nhiên, Đối với các sản phẩm là đất nền, đất dự án nhỏ, hay nhà phố. Vì có tính chất cá nhân, Bạn sẽ phải tự kiểm tra mọi thứ để đảm bảo cho bản thân mình.

Vậy những thông tin nào bạn nên kiểm tra về pháp lý bất động sản đó.

  • Thông tin về quy hoạch, dự án, lô đất, nhà phố

Bạn cần tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không.

Bạn nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở Văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể biết hết được thông tin là liệu nhà đất bạn đang định mua có nằm trong quy hoạch hoặc dự án nào hay không.

Người bán nhà hoặc người môi giới có thể không cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực cho bạn.

Thậm chí nhiều trường hợp bản thân người bán cũng không biết được nhà, đất của mình nằm trong quy hoạch nữa (do quy hoạch treo từ cách đây quá lâu chẳng hạn).

Khi nhà, đất đã nằm trong quy hoạch thì về nguyên tắc chung là bạn sẽ không được chuyển nhượng, mua bán… và vì vậy thì đương nhiên bạn cũng không thể sang tên được.

Nếu như bạn không có đầy đủ thông tin thì dễ xảy ra trường hợp làm hợp đồng công chứng, trả tiền xong rồi đến lúc đi làm thủ tục sang tên mới phát hiện không sang tên được.

 

  • Vậy bạn phải tìm hiểu thông tin đó ở đâu?

Rất đơn giản thôi, bạn chỉ cần mang bản photo sổ đỏ đến bộ phận một cửa của UBND quận, huyện nơi có nhà, đất đó để hỏi cung cấp thông tin.

Sau đó bộ phận một cửa hoặc là họ sẽ hướng dẫn và nhận hồ sơ của bạn, hoặc là họ hướng dẫn bạn đến bộ phận phụ trách cung cấp cho bạn thông tin quy hoạch đó.

Vấn đề này tùy thuộc cách quản lý của từng UBND, có UBND họ còn lập riêng hẳn một bộ phận chuyên trả lời thông tin quy hoạch, dự án cho người dân.

Vậy nên tóm lại để biết thông tin thửa đất bạn đang định mua, bán có nằm trong quy hoạch hay không, bạn cứ mang bản photo sổ đỏ đến hỏi ở bộ phận một cửa của UBND quận huyện rồi họ sẽ hướng dẫn cụ thể cho bạn.

Xem ngay: bản đồ quy hoạch quận 9 để mua đất không bị “dính” quy hoạch ở quận 9 đến 2020.

  • Thông tin về người bán, tranh chấp, vay nợ thế chấp

Nếu người bán là chính chủ. Bạn nên xem qua những thông tin về cá nhân chủ nhà để đề phòng những rắc rối về pháp lý như: đang có tranh chấp, vay ngân hàng, đồng sở hữu,…

Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì.

Nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.

Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua.

Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.

Nếu thửa đất có sổ đỏ đã được thế chấp ngân hàng thì bạn nhận biết thông tin rất đơn giản. Bạn chỉ cần xem ở bìa 4 (hoặc bìa 3) của sổ đỏ thì sẽ thấy thông tin thế chấp.

Cũng có sổ đỏ họ có gắn thêm 1 tờ riêng ghi thông tin thế chấp, giữa tờ này và sổ đỏ có đóng dấu giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai.

Nếu có trường hợp người bán muốn giấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ tờ đó ra, thì bạn quan sát sẽ thấy ở 1 góc, cạnh nào đó của sổ đỏ chỉ có 1 nửa dấu giáp lai thôi. Trường hợp này tuy hiếm nhưng không phải không có.

Ngoài ra thông tin về thế chấp ngân hàng cũng có thể tra cứu được ở các VPCC. Bạn chỉ cần có bản photo của sổ đỏ mang đến là có thể nhờ họ tra cứu, thường là miễn phí.

        2. Công chứng giấy tờ mua bán nhà đất

Sau khi kiểm tra đẩy đủ thông tin pháp lý của nhà, đất nền bạn cần mua. Chúng ta sẽ tiến hành các bước mua bán.

Đặt cọc có thể công chứng hoặc không. Tuy vào thỏa thuận của 2 bên.

Hợp đồng mua bán có công chứng.

Người mua / người bán cùng nhau chuẩn bị các giấy tờ cần thiết theo yêu cầu của VPCC.

Với giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thì giấy tờ cũng không có gì phức tạp, VPCC sẽ hướng dẫn đầy đủ và chi tiết cho bạn.

Hai bên đến VPCC ký và công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Sau khi ký xong thì về lý thuyết, giao dịch đã hoàn thành và có hiệu lực.

  1. Làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Sau khi công chứng chuyển nhượng xong. Bạn có thể tiến hành bước là thủ tục sang tên. Bạn có thể chọn:

  • Bên mua hay bên bán theo thỏa thuận đặt cọc
  • Thuê môi giới, bên thứ ba
  • Thuê Văn phòng công chứng

Lời khuyên của tôi cho bạn ở bước cuối cùng này, nếu bạn muốn mọi việc đơn giản, đó là bạn nên yêu cầu luôn VPCC làm sang tên sổ đỏ cho bạn.

Việc VPCC làm sang tên sổ đỏ có một số lợi ích mà khi bạn thuê dịch vụ làm sổ đỏ khác không có được, chẳng hạn như:

Bạn sẽ không phải lo hay sợ quên, sợ thiếu về các giấy tờ liên quan, chẳng hạn như loại giấy tờ nào, bao nhiêu bản sao… tất cả đã có sẵn ở VPCC, họ cũng biết rõ sẽ cần những giấy tờ nào và bao nhiêu bản để sang tên sổ đỏ cho bạn.

VPCC có khả năng liên hệ với các Văn phòng đăng ký đất đai một cách dễ dàng và thuận tiện hơn hẳn những nơi khác.

Chi phí thấp hơn khi bạn làm ở những nơi khác (chẳng hạn như luật sư)

Ngoài ra một số VPCC cũng liên kết hợp tác với các luật sư và VPLS, vậy nên nhiều trường hợp cũng không khác gì việc bạn thuê dịch vụ của luật sư.

  1. Pháp lý đất nền phân lô từ đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng thành đất thổ cư

Bên trên là các thủ tục cơ bản để bạn có thể tiến hành mua bán nhà, đất. Sau đây là một số bước khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất.

Cách phân loại các loại của đất nền, cũng như một số quy trình hình thành theo hướng cả người mua và người bán.

Đây là một ví dụ cụ thể về phân lô bán nền ở quận 9 theo quyết định 33.

Nếu bạn đang có mộ mảnh đất lớn cần chuyển mục đích sử dụng. Ví dụ như bạn muốn chia nhỏ ra cho các con của mình để xây nhà.

Các bước chuyển mục đích sử dụng đất cơ bản

Chúng ta sẽ bắt đầu từ một ví dụ một mảnh đất nông nghiệp=> qua đất ở, diên tích đất khoản 2000 m2 nhé.

Nộp hồ sơ và đơn

Bước 1:

Chủ đầu tư, hay cá nhân phải có sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Bước 2:

Sau đó đến Phòng Tài Nguyên Môi Trường quận huyện nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

(ở đây chúng ta đang xin chuyển từ nông nghiệp qua đất ở) bao gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sữ dụng đất + sổ đỏ. Thủ tục nộp này hết sức đơn giản. Và có quy trình và thời gian rõ ràng của từng khu vực.

Bước 3:

Tiếp đó Phòng tài nguyên môi trường sẽ tiến hành quy trình như sau: nhận đơn + sổ đỏ => sẽ tiến hành đi xác minh thực địa

( xem đất này nằm ở đâu? Có tranh chấp hay không?) và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có phù hợp hay không?

Bước 4:

Sau đó, Phòng tài nguyên môi trường sẽ hướng dẫn cho chủ đầu tư, cá nhân đi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư, cá nhân sẽ liên hệ với chi cục thuế của quận huyện đó, để đóng thuế và phải có giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế của chi cục thuế.

Bước 5:

Chủ đầu tư, cá nhân sẽ nộp giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính

đến phòng Tài Nguyên Môi Trường

=> Phòng tài nguyên môi trường sẽ trình lên ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền

cho phép chuyển mục đích sữ dụng đất từ đất nông nghiệp=> đất ở.

Bước 6:

Khi ủy ban nhân dân cấp quận huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp qua đất ở.

Phòng Tài Nguyên Môi Trường sẽ cập nhập, đăng ký biến động trên hệ thông quản lý

=> cấp giấy chứng nhận mới cho chủ đầu tư, cá nhân.

Bước 7:

Từ đó chủ đầu tư, cá nhân có thể bán đất ở, hay làm những thủ tục phân lô, dự án, xây nhà.

  1. Quy định 60/2017 mới về tách thửa có gì mới so với quyết đinh 33

Từ ngày 1-1-2018, Quyết định 60/2017 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành.

Những lưu ý mới về tách thửa sau 1-1-2018 và giải đáp thắc mắc bạn nên biết

Đất nông nghiệp cũng được tách thửa

Bạn đọc Đặng Thái Hạnh, huyện Củ Chi, hỏi:

“Gia đình tôi có 5.000 m2 đất trồng cây lâu năm. Tôi muốn cắt bán bớt nhưng trước đây Quyết định 33/2014 không cho phép tách thửa đất nông nghiệp. Theo Quyết định 60 thì tôi được tách như thế nào? Người mua đất của tôi có bắt buộc phải sản xuất nông nghiệp không?”.

Bạn đọc Minh Huệ cũng hỏi:

“Tôi có thửa đất nông nghiệp tại một huyện ngoại thành. Nếu được tách thửa thì thửa đất mới tách và thửa đất còn lại sau tách thửa phải có diện tích tối thiểu bao nhiêu?”.

Ông Nguyễn Toàn Thắng trả lời:

Khoản 2 Điều 5 Quyết định 60/2017 quy định trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp thì được phép tách thửa.

Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500 m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Nếu thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp hay thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (SDĐ) đã được phê duyệt, công bố thì không được tách thửa.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được phê duyệt và công bố, người SDĐ được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013.

Về điều kiện của người nhận chuyển nhượng thì tại Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền SDĐ thông qua nhận chuyển nhượng quyền SDĐ, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của luật này (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền SDĐ trồng lúa).

Bạn đọc có địa chỉ email mylepham@gmail.com hỏi:

“Có phải tới đây đất nào cũng được tách thửa? Nếu tách thửa đối với đất ở thì phải lưu ý gì về diện tích tối thiểu và các điều kiện khác, đối với đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp thì có gì khác hơn?”.

Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM hướng dẫn:

Quyết định 60 quy định tách thửa cho các loại đất như đất ở, nông nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Đối với đất ở thì Quyết định 60 chia làm ba khu vực, có quy định cụ thể về diện tích, chiều rộng mặt tiền thửa đất cũng như các điều kiện về quy hoạch và hạ tầng khi thực hiện tách thửa.

Các nội dung này được quy định khá chi tiết, cụ thể và dễ hiểu trong Quyết định 60. Sở TN&MT đã đưa thông tin cụ thể lên website của Sở ở địa chỉ www.donre.hochiminhcity.gov.vn. Người dân có thể truy cập để tìm hiểu thêm.

Phải đảm bảo hạ tầng mới tách thửa

Liên quan về những điều kiện được tách thửa, bạn đọc Trần Toàn, quận 2, trình bày:

“Tôi nghe nói nếu tách thửa miếng đất lớn thành nhiều miếng đất nhỏ, có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, cống thoát nước thải…) thì phải được UBND quận/huyện chấp thuận để đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.

Xin hỏi: Thủ tục cụ thể để xin phép UBND quận/huyện về việc này?”.

Ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết:

Quyết định 60 nêu rõ điều kiện tách thửa đất ở là phù hợp quy hoạch đất dân cư hiện hữu hoặc hiện hữu chỉnh trang và thuộc khu vực có sẵn cơ sở hạ tầng nhằm đảm bảo kết nối đồng bộ. UBND TP đã giao Sở Quy hoạch-Kiến trúc hướng dẫn cụ thể về điều kiện hạ tầng, kỹ thuật trong trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông để thống nhất đồng bộ.

Đối với khu vực quy hoạch khu dân cư xây dựng mới hoặc hỗn hợp thì việc thực hiện dự án nhà ở phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng nhằm đảm bảo yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng nhu cầu ở của người dân cũng như giảm bớt gánh nặng của Nhà nước trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội.

Cùng thắc mắc về việc có cần hoàn thiện cơ sở hạ tầng khi tách thửa, bạn đọc Thanh Hiền, quận 12, bày tỏ:

“Tôi có một thửa đất rộng hơn 500 m2 nằm trong khu dân cư. Tôi định phân lô để bán nền nhưng khi làm thủ tục tách thửa thì quận yêu cầu tôi phải hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Hiện đường dẫn ra hẻm lớn chỉ rộng 2 m, tôi sẵn sàng bỏ tiền mở rộng đường dẫn nhưng những nhà có đất nằm trong quy hoạch buộc tôi phải bồi thường đất. Vì số tiền bồi thường quá lớn, tôi không chấp nhận. Vậy nếu tôi làm đường theo hiện trạng cũ chứ không mở rộng ra có được không?”.

Ông Nguyễn Toàn Thắng khẳng định Quyết định 33 trước đây cũng như Quyết định 60 đều quy định cụ thể về điều kiện cơ sở hạ tầng trong trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông nhằm đảm bảo kết nối đồng bộ. Khi xem xét tách thửa, UBND quận/huyện có trách nhiệm kiểm tra, rà soát kỹ cơ sở hạ tầng hiện có của khu vực để hướng dẫn người dân thực hiện.

Năm điểm quan trọng của quy định mới về tách thửa

  • Diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP.HCM chia thành ba khu vực, tối thiểu là 36 m2 .
  • Không phân biệt đất có nhà hay không có nhà. Do đó các cơ quan có thẩm quyền cũng không phải xác minh lại thời điểm hình thành căn nhà.
  • Người dân có đất ở trong quy hoạch hỗn hợp hoặc quy hoạch dân cư xây dựng mới sẽ được tách thửa nếu sau ba năm mà quận/huyện rà soát, điều chỉnh đưa ra khỏi quy hoạch, kế hoạch SDĐ hằng năm của quận/huyện.
  • Khu đất tách thửa đất ở, chủ đất phải thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu tại khu vực.
  • Đất sản xuất nông nghiệp cũng được giải quyết tách thửa. Theo đó, đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác phải đảm bảo diện tích tối thiểu 500 m2, đất trồng cây lâu năm là 1.000 m2

Chia sẽ ngay cho bạn bè hay người thân biết những thông tin hữu ích về bất động sản này nhé.