QUY ĐỊNH VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA TẠI TP HCM

 

ỦY BAN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

——-
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
—————
Số: 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 10 năm 2014

 

QUYẾT ĐỊNH

QUY ĐỊNH VỀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm 2003;

Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Xét đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường tại Công văn số 5205/TNMT-QLSDĐ ngày 24 tháng 7 năm 2014 và ý kiến thẩm định của Sở Tư pháp tại Công văn số 3988/STP-VB ngày 24 tháng 7 năm 2014,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

  1. Quyết định này quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai.
  2. Quyết định này không áp dụng cho các trường hợp sau:
  3. a) Chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa;
  4. b) Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 34/2013/NĐ-CPngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ vềquản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
  5. c) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất;
  6. d) Thửa đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncho phép tách thửa để tặng cho, chuyển nhượng cho Nhà nước, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở theo chính sách xã hội mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này;

đ) Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

  1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đất. Tổ chức, cá nhân khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách thửa đất.
  2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa đất theo quy định của pháp luật.

Điều 3. Những quy định cụ thể

  1. Đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị:
  2. a) Các trường hợp không được tách thửa:

– Khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;

– Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại:

Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt.

Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

– Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc

Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa;

  1. b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a

    Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

– Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực Đất ở
Đất ở chưa có nhà (m2) Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú. 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa. 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện. 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét. 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

– Đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật

theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu.

– Trường hợp thửa đất khi tách thửa sẽ hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác,

Ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Diện tích làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật khác được đưa vào sử dụng chung theo quy hoạch.

  1. Đối với thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu:

  2. a) Trường hợp thửa đấtkhông thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt:

Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất

hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất.

Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều này.

  1. b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực Nhà nước

  2. phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt:

– Trường hợp thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt

Và đã được công bố thì được tách thửa theo quy định tại Điểm a Khoản này.

– Trường hợp thửa đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được phê duyệt

Và đã được công bố thì tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật. Trường hợp thửa đất đã có Thông báo thu hồi đất hoặc

Quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa.

  1. c) Trường hợp thửa đất khi tách thửa có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật:

Người sử dụng đất có trách nhiệm đầu tưhoàn thiện, bàn giao và không phải nộp tiền sử dụng đất đối vớidiện tích đấtlàm đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật;

  1.  Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có thửa đất có trách nhiệm tiếp nhận và quản lý theo quy định.
  2. Trường hợp tách thửa để hợp thửa với thửa đất liền kề:

– Thửa đất tách ra để hợp thửa với thửa liền kề được phép có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo

Quyết định này, nhưng diện tích thửa đất còn lại phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu được tách thửa theo Quyết định này.

– Trường hợp điều chỉnh ranh giữa các thửa để có hình thể thửa cho phù hợp và diện tích các thửa đất sau khi điều chỉnh ranh không thay đổi,

giao Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện giải quyết theo thẩm quyền.

  1. Căn cứ quy hoạch để xem xét giải quyết tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân:

Căn cứ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch nông thôn mới đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết;

trường hợp chưa có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xem xét giải quyết.

Điều 4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân quận, huyện

  1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo Thành phố hoặc khi thừa kế thì giải quyết như sau:

Ủy bannhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật đô thị, điều kiện để hợp khối, cảnh quan khu vực và quy chuẩn xây dựng để giải quyết, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành không nhỏ hơn 25m2.

  1. Hướng dẫn và kiểm tra nghiệm thu việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với trường hợp tách thửa có hình thành đường giao thông.
  2. Thường xuyên chỉ đạo các phòng, ban chức năng và Ủy bannhân dân phường, xã, thị trấn kiểm traphát hiện xử lý những trường hợp tách thửa đất không đúng quy định;

đảm bảo được hạ tầng đô thị theo quy hoạch được duyệt và không làm phát sinh hậu quả trong công tác quản lý nhà, đất sau này.

Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, 

Ủy ban nhân dân quận, huyện báo cáo về Sở Tài nguyên và Môi trường để phối hợp các ngành liên quan hướng dẫn giải quyết hoặc tổng hợp tình hình,

trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.

  1. Giao Ủy ban nhân dân quận, huyện chịu trách nhiệm xây dựng kế hoạch triển khaithực hiện Quyết định này.

Thường xuyên kiểm tra, rà soát công tác tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn, ngăn chặn, xử lý nghiêm các trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không đúng quy định của pháp luật,

phân lô tách thửa không đúng quy hoạch,

chuyển mục đích sử dụng đất nhằm mục đích kinh doanh không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản

và không đảm bảo về cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Định kỳ 06 (sáu) tháng/01 lần, báo cáo kết quả cho Ủy ban nhân dân Thành phố và Sở Tài nguyên và Môi trường.

Điều 5.

Quyết định này có hiệu lực sau 10 ngày, kể từ ngày ký. Quyết định này thay thế Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa và

Quyết định số 54/2012/QĐ-UBND

ngày 03 tháng 12 năm 2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 02 năm 2009 của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Điều 6. 

Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, Giám đốc Sở Xây dựng, Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc,

Giám đốc Sở Tư pháp, Giám đốc Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Thủ trưởng các sở – ngành Thành phố, tổ chức hành nghề công chứng,

Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, phường, xã, thị trấn và người sử dụng đất chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.

 

 Nơi nhận:
– Như Điều 6;
– Văn phòng Chính phủ;
– Bộ Tư pháp;
– Bộ Tài nguyên và Môi trường;
– Cục kiểm tra văn bản QPPL-Bộ Tư pháp;
– Thường trực Thành ủy;
– Thường trực HĐND. TP;
– TTUB: CT, các PCT;
– Đoàn Đại biểu QH Thành phố;
– Ủy ban MTTQ Việt Nam Thành phố;
– VPUB: các PVP;
– Phòng Chuyên viên; TTCB;
– Lưu VT, (ĐTMT/pth) D.
TM. ỦY BAN NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Nguyễn Hữu Tín

 

cấp nhập về quyết định 33 mới từ ngày 18/5/2017 liên quan tới đất nền phân lô quận 9

Ngày 18.5, UBND TP.HCM đã họp với Sở Tài nguyên – Môi trường và các sở ngành, quận huyện để bàn góp ý sửa đổi Quyết định33 về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa.

Những khu dân cư dưới chuẩn

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên – Môi trường , kiểm tra thực tế tại các quận huyện thời gian qua cho thấy tình trạng tách thửa đất lớn ra thửa đất nhỏ, thậm chí “nhỏ xíu” khá phổ biến.

Điều này gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước khi hình thành các khu dân cư tập trung không đảm bảo về hạn mức tối thiểu của căn nhà, thửa đất; không được xây dựng hạ tầng đảm bảo để kết nối với hệ thống hạ tầng hiện hữu.

Từ đó đã làm tăng dân số, gây kẹt xe, ngập nước cục bộ. “Đa số các quận, huyện đều ủng hộ quy định 2.000 m2 trở lên phải lập dự án, hạn chế tách nhỏ thửa đất để kinh doanh,

nên Sở mới đưa ra quy định này để hạn chế phân lô bán nền không đảm bảo hạ tầng, nhất là hệ thống hạ tầng xã hội”, ông Thắng cho hay.

Lãnh đạo một công ty bất động sản cho rằng không thể phủ nhận mặt tích cực của Quyết định 33 về việc phân lô tách thửa trong việc giúp người dân có nhu cầu thực tiếp cận được với nhà ở với giá vừa túi tiền.

Tuy nhiên sau thời gian triển khai Quyết định 33, tình trạng phân lô bán nền nhỏ lẻ, tràn lan, không đúng quy hoạch, hạ tầng không đủ chuẩn, kết nối không đồng bộ…

đã tạo sức ép và gánh nặng cho địa phương về hạ tầng xã hội, chất lượng sống của người dân kém.

Có sự tiếp tay của chính quyền?

Để xảy ra tình trạng này là do sự tiếp tay của chính quyền địa phương, thậm chí không ít chủ đầu tư của các khu đất phân lô bán nền “dưới chuẩn” là sân sau của các lãnh đạo địa phương.

Tuy nhiên theo đại diện UBND H.Hóc Môn, với quy định buộc thửa đất trên 2.000 m2 phải lập dự án, thì người có đất và đặc biệt là các chủ đầu tư vẫn có thể lách được bằng nhiều cách để phân lô bán nền.

Vì vậy, nên quy định những tiêu chí tối thiểu về hạ tầng giao thông khi thực hiện tách thửa đối với các khu đất có diện tích lớn.

Không để “đầu nậu” lợi dụng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng chủ thể gây ra cơn sốt đất nền trong thời gian qua chính là giới đầu nậu

lợi dụng kẽ hở của Quyết định 33 để mua gom đất rồi phân lô bán nền không theo quy định nào cả.

Do đó không thể để đầu nậu lấy danh nghĩa người dân để mua gom đất, sau đó lợi dụng kẽ hở của pháp luật cộng thêm sự tiếp tay của quan chức địa phương để băm nát bộ mặt đô thị, quy hoạch của TP.

Cần có cơ chế quản lý chặt chẽ

Các doanh nghiệp cho rằng TP cần có quy định về diện tích tối thiểu được phép phân lô hộ lẻ để đảm bảo mỹ quan đô thị và không phá vỡ quy hoạch.

Cần có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn đối với trách nhiệm của chủ đầu tư về chất lượng hạ tầng (điện âm, hệ thống cấp thoát nước, công viên nội khu, khu vực sinh hoạt cộng đồng) và hồ sơ pháp lý… “Việc kiểm soát chặt chẽ sẽ giúp phát huy những mặt tích cực của Quyết định 33 trong việc góp phần giãn dân, giảm bớt sức ép dân số.

Đồng thời hạn chế những trường hợp sai phạm, song song đó còn tạo điều kiện để các tổ chức/cá nhân uy tín mạnh dạn đầu tư, góp phần phát triển hạ tầng xã hội, chỉnh trang đô thị, giúp người dân nghèo dễ dàng mua được căn nhà để an cư lập nghiệp.

Tuy nhiên để việc triển khai thực hiện thực sự có hiệu quả và phù hợp với thực tế thì các cơ quan chức năng cần rà soát, bổ sung các tiêu chí, điều kiện phù hợp để vừa đáp ứng nhu cầu thực tế về nhà ở vừa tránh tạo khe hở cho việc phân lô bán nền trái phép”, lãnh đạo một doanh nghiệp kiến nghị.

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP, cho rằng quy định khống chế thửa đất từ trên 2.000 m2 phải lập dự án thì đầu nậu vẫn “né” được hết.

Do đó điều quan trọng là phải kiểm soát được hạ tầng đúng chuẩn.

Khi đó dù có tách theo dạng nào vẫn đảm bảo hạ tầng đô thị.

Tại buổi làm việc, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Văn Khoa cho biết mặc dù Quyết định 33 sửa đổi chưa ban hành chính thức nhưng kỳ này được chuẩn bị rất công phu

. Quyết định mới vừa giải quyết được một số việc mà Quyết định 33 cũ chưa làm được và cũng khắc phục được những hạn chế, những cái bị “lợi dụng” của quyết định trước đây.

TP HCM sẽ tiếp tục bàn bạc, thảo luận để hoàn thiện trước khi ban hành chính thức nhưng trên tinh thần đảm bảo lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân.

Đó là tiêu chí mà Sở Tài nguyên – Môi trường phải ghi nhớ và phải trên cơ sở chấp hành, tôn trọng các quy định của pháp luật; đồng bộ, thống nhất với các quy định khác của TP.

Bên cạnh đó, phải ngăn chặn và khắc phục được những hạn chế, bị hiểu và vận dụng sai như với Quyết định 33 cũ trong thời gian vừa qua.

Ông cũng yêu cầu trong 7 ngày làm việc (sau buổi họp này) các đơn vị liên quan phải rà soát lại lần nữa nhằm góp ý, nêu được chính kiến, đặc biệt là các quận, huyện vùng ven và ngoại thành.

Để khi có quyết định sửa đổi hoặc thay thế Quyết định 33, các địa phương sẽ trên cơ sở đó quản lý cho tốt, tránh trường hợp bị lợi dụng, tạo ra các “đầu nậu” về đất – nền.

Dứt khoát không để tình trạng, sau khi ban hành xong, thì đổ thừa cho cái này chưa rõ, cái kia bị vướng…