Trong khi các nhà quản lý xác nhận chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận chức năng ở lâu dài (cư trú) cho officetel thì các chuyên gia cho rằng việc chưa có thống kê hay giám sát chặt chẽ sản phẩm “lai” này là một kẽ hở.
Officetel chỉ được sở hữu 50 năm trên đất sử dụng lâu dài
Thực tế hiện nay, các căn hộ officetel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong 50 năm. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, việc công trình cùng được xây dựng trên khu đất có quyền sử dụng lâu dài nhưng căn hộ tầng trên được sở hữu vĩnh viễn mà căn hộ kết hợp với văn phòng (officetel) tầng dưới sở hữu có thời hạn là điểm còn bất cập. Do đó, chuyên gia này đã kiến nghị với đại diện Bộ Xây dựng cấp quyền sở hữu lâu dài cho căn hộ văn phòng.
Ông Nam cho rằng, cùng một công trình phức hợp trên khu đất được cấp quyền sử dụng đất lâu dài thì thời gian sở hữu tài sản cũng cần phải đồng nhất. Mâu thuẫn này có thể dẫn đến phát sinh tranh chấp nếu không được giải quyết sớm. Ví dụ, khi công trình xuống cấp cần xây mới, tài sản gắn liền với đất sở hữu lâu dài vẫn đảm bảo quyền lợi. Tài sản gắn liền với đất sở hữu có thời hạn (50 năm) sẽ được tính toán ra sao là một bất cập cần phải lường trước.
Đang có nhiều ý kiến trái chiều về việc vận hành,
phát triển và tính pháp lý của sản phẩm officetel
Officetel tiềm ẩn nguy cơ quá tải hạ tầng
Theo Tổng giám đốc một Công ty BĐS có trụ sở tại khu Nam Tp.HCM, trên thực tế, officetel là một sản phẩm lợi dụng kẽ hở của luật để hợp thức hóa việc tăng hệ số sử dụng đất của công trình nhà ở. Điều này vốn bị xét nghiêm ngặt để tránh quá tải hạ tầng. Các hệ số này đảm bảo người sử dụng trên mỗi m2 công trình, gồm hệ thống ống nước, cống, lưu thông trong tòa nhà, lối thoát hiểm và cả hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông xung quanh dự án được hợp lý.
Doanh nghiệp này nhận xét, trung bình, một căn officetel chỉ rộng 35-45m2 nhưng số người làm việc, lưu trú, thậm chí cư trú trong đó ở ngưỡng 3-5 người, khách đến giao dịch công tác tối thiểu 2-3 người nữa, vị chi không gian này có khoảng 5-7 người sử dụng. Như vậy, việc cung cấp lối đi, nơi đỗ xe, điện, nước, hệ thống xử lý nước thải, thang máy và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cho một căn officetel sẽ phải gồng gánh mật độ của 2-3 căn hộ diện tích lớn hơn. Trên thực tế, các dự án có văn phòng cũng phải tuân thủ mật độ, lưu lượng người, số chỗ ngồi trên mỗi m2. Trong khi đó, sản phẩm “lai” này gần như chưa tính đến khâu kiểm soát. Điều này có thể tạo thêm nhiều áp lực lên hệ thống hạ tầng sau này.
Officetel không có chức năng cư trú nhưng không thể cấm ở
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất lành đặt vấn đề, hiện nay, officetel có được dùng làm văn phòng không, hay chỉ dùng để ở, tỷ lệ sử dụng đúng mục đích trên thực tế ra sao vẫn chưa có đáp án cụ thể. Theo khảo sát sơ bộ của chuyên gia này, lách qua khe cửa hẹp của Luật Nhà ở về việc cấm sử dụng nhà chung cư vào mục đích khác, có không ít trường hợp dùng officetel làm nhà ở dài hạn và cả văn phòng. Người mua dùng officetel để ở là do trong cùng một dự án, căn hộ officetel được chào giá rẻ hơn so với căn hộ (có chức năng cư trú hợp pháp) do diện tích officetel luôn nhỏ hơn mà lại tích hợp được nhiều chức năng.
Theo ông Đực, vì sự khác biệt giữa cư trú và lưu trú chỉ là sổ hộ khẩu và chưa được cơ quan chức năng giám sát chặt nên nguy cơ lách luật dùng căn hộ officetel để làm nhà ở ngày càng hiển hiện. Trước thực trạng đô thị phát triển, ông Đực phản đối căn hộ officetel vì lo ngại quá tải hạ tầng. Tuy nhiên, xét trên vai trò là doanh nghiệp BĐS, ông Đực lại ủng hộ officetel vì sản phẩm này diện tích nhỏ, giá rẻ, đa chức năng, dễ bán. Ngoài ra, chức năng của officetel tại các dự án cũng chưa được thống nhất, có nơi không cho phép dùng làm nhà ở, có nơi cấp cho vừa ở vừa làm văn phòng cũng là một thực tế đầy mâu thuẫn hiện nay.
Officetel là sản phẩm tự phát, chưa có quy chuẩn riêng
Theo nhiều chuyên gia BĐS, officetel chưa được quy định cụ thể về mặt pháp lý do phát triển trước các quy phạm pháp luật. Do đó, điều này có thể gây ra những vướng mắc trong quá trình tạo dựng – phát triển, kinh doanh và vận hành. Sản phẩm này sẽ xây theo tiêu chuẩn căn hộ hay văn phòng, hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể.
Với offficetel, 50m2 có thể đáp ứng cho 7-10 người ngồi làm việc. Còn căn hộ 45-50m2 chỉ có khoảng 2-3 người ở, thiết kế cầu thang, thang máy phù hợp đáp ứng cho số lượng người ở theo tiêu chuẩn. Theo các chuyên gia BĐS, những rắc rối phát sinh và cả tranh chấp trong thời gian tới sẽ rất khó lường nếu các cơ quan chức năng và các ban ngành không nhanh chóng ban hành các quy chuẩn, văn bản pháp lý cho sản phẩm “lai” này.