1. Phân tích về ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với mỗi gia đình, cá nhân khi muốn nắm giữ một khối tài sản về đất đai họ sẽ nghĩ đến việc mua đất làm tài sản chung của gia đình hay tài sản riêng của cá nhân. Tuy nhiên trên thực tế đối với những người đã có am hiểu rõ về Luật đất đai thì vấn đề mua đất sẽ không có khó khăn gì, nhưng còn lại đối với những người chưa được tiếp cận và hiểu rõ về luật thì thường lúng túng và gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện việc mua đất. Khi đó sẽ có người đặt ra câu hỏi là “ Tôi muốn mua đất thì tôi phải làm những gì?, cần những giấy tờ gì và làm như thế nào?”
Trong đời sống hàng ngày, thông qua các giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật, chúng ta có được thửa đất để khai thác, sử dụng phục vụ cuộc sống. Người có quyền sử dụng lô đất đó, được cơ quan Nhà nước làm thủ tục và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người còn gọi giấy này là bìa đất, sổ đỏ. Và một khi cần vay tiền ở các ngân hàng, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến làm thủ tục thế chấp vay tiền. Từ thực tế này, một số người vì thế mà quan niệm rằng, giấy này là tài sản, vì việc thế chấp nó, được nhận tài sản khác ở ngân hàng, là tiền mặt Việt Nam đồng. Có một số trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất trộm, chủ nhân của nó đến cơ quan Công an trình báo, là mất tài sản và đề nghị xử lý theo quy định của pháp luật. Để giúp bạn đọc, nhìn nhận đúng bản chất vấn đề này, bài viết xin đề cập từ khía cạnh pháp lý và thực tiễn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong các tình huống pháp lý đặc trưng, thông dụng dưới đây. Và quan trọng hơn là để giúp cho những người có nhu cầu mua đất biết và hiểu rõ hơn về trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách chính xác và nhanh chóng để khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ tránh trường hợp lúng túng và làm mất thời gian phải làm lại nhiều lần.
2. Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.1. Trình tự thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a) Trình tự thực hiện:
Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.
Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.
Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.
Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.
b) Cách thức thực hiện:
Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.
c) Thành phần hồ sơ:
+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).
+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.
+ Trích lục hoặc trích đo..
+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.
+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).
+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Theo mẫu của bộ tài chính).
+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Theo mẫu của bộ tài chính).
+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Theo mẫu của bộ tài chính).
+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).
+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (Khách hàng viết – nếu có nhu cầu).
+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).
d) Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
e) Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
g) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân.
h) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
i) Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
k) Tên mẫu đơn và mẫu tờ khai:
+ Mẫu đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất(Theo mẫu của bộ tài nguyên môi trường)
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất.(Theo mẫu của Bộ Tài chính).
+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Theo mẫu bủa Bộ tài chính và bộ tài nguyên môi trường)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.(theo mẫu của Bộ Tài chính).
+Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (người sử dụng đất tự viết).
Lưu ý: Trên thực tiễn thực hiện công việc thì có nhiều các thông lệ rất khác nhau giữa các cơ quan hành chính nhà nước tại các tỉnh/thành phố hoặc các quận huyện nếu làm không đúng theo thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ phải mất thời gian làm thủ tục nhiều lần.
2.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất:
Hiện nay được thực hiện theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn mới nhất về luật đất đai năm 2013.
2.2.1 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn:
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất.
– Hồ sơ gồm có:
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
+ Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
– Thủ tục thực hiện:
+ Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thời gian thực hiện các công việc nêu trên không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2.2 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường:
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường quận nơi có đất.
– Hồ sơ gồm có:
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
+ Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
– Thủ tục thực hiện:
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Ủy ban nhân dân phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khoản này không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Quy định về các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất:
Theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất như sau:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các khoản phí phải đóng bao gồm: Lệ Phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 3 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì bạn thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất, cụ thể:
“Điều 2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất
…… 3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này……..”
Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất……..
Mặc dù theo quy định Nghị định 45/2014/NĐ-CP không có quy định trực tiếp nhóm đối tượng của bạn một cách cụ thể nhưng bạn là thuộc nhóm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thuộc nhóm phải nộp tiền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP: Việc xác định tiền sử dụng đất bạn phải nộp dựa vào nguyên tắc tính tiền sử dụng đất của Điều 6, 7, 8 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất : “…..thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền……”
5. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại “Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
6. Căn cứ tính thuế và thuế suất.
Căn cứ quy định của pháp luật hiện hành, các loại thuế, lệ phí, phí bạn cần phải nộp bao gồm:
6.1 Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012: Khi bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn thuế thu nhập cá nhân bạn phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
6.2 Lệ phí trước bạ:
Căn cứ theo quy định tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải nộp 0,5 % lệ phí trước bạ x diện tích đất x giá đất theo bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
6.3 Lệ phí địa chính:
Chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn phải nộp thêm tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Trong đó, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Mức thu lệ phí sẽ phụ thuộc vào Quyết định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí căn cứ theo quy định tại Thông tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương.
6.4 Phí công chứng, hoặc chứng thực:
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Do đó, khi bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ thể khác thì bạn phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Bạn có thể lựa chọn một trong hai hình thức là công chứng hoặc chứng thực hợp đồng với mức phí quy định như sau:
Căn cứ theo Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên thì công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản được tính trên giá trị di sản. Cụ thể:
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu
(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp |
Mức thu phí đối với chứng thực được quy định tại Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC về phí chứng thực:
Mức thu phí chứng thực quy định như sau:
| Stt | Nội dung thu | Mức thu |
| 1 | Phí chứng thực bản sao từ bản chính | 2.000 đồng/trang. Từ trang thứ ba trở lên thu 1.000 đồng/trang, nhưng mức thu tối đa không quá 200.000 đồng/bản. Trang là căn cứ để thu phí được tính theo trang của bản chính |
| 2 | Phí chứng thực chữ ký | 10.000 đồng/trường hợp. Trường hợp được hiểu là một hoặc nhiều chữ ký trong cùng một giấy tờ, văn bản |
| 3 | Phí chứng thực hợp đồng, giao dịch: | |
| a | Chứng thực hợp đồng, giao dịch | 50.000 đồng/hợp đồng, giao dịch |
| b | Chứng thực việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch | 30.000 đồng/hợp đồng, giao dịch |
| c | Sửa lỗi sai sót trong hợp đồng, giao dịch đã được chứng thực | 25.000 đồng/hợp đồng, giao dịch |
Như vậy, tùy vào giá trị tài sản mà bạn chuyển nhượng, bạn và người nhận chuyển nhượng mảnh đất và căn nhà của bạn sẽ phải nộp các mức phí tương ứng cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7. Căn cứ pháp lý áp dụng cấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Những văn bản pháp luật mới nhất trong lĩnh vực đất đai:
– Luật đất đai năm 2013;
– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định bề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
– Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;
– Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;
– Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất
– Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012
Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ
Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên
Thông tư 226/2016/TT-BTC về phí chứng thực
Thông tư 250/2016/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương
Và rất nhiều những thông tư, quyết định hướng dẫn khác trong lĩnh vực pháp luật đất đai.
Những văn bản pháp lý (hết hiệu lực) nhưng có giá trị tham khảo, đối chiếu về chính sách pháp luật đất đai cũ:
– Luật Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản
– Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004;
– Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007,
– Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009
– Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005
– Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007của Bộ Tài nguyên và Môi trường
– Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
– Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009,
– Luật Thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội
– Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính;
– Thông tư 60 /2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 của Bộ Tài chính
– Thông tư 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính
– Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ
– Thông tư Liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính
– Hướng dẫn số 5622/HD-LN ngày 09/4/2010 Liên ngành Cục thuế, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và Kho bạc Nhà nước
– Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính
– Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
– Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
– Luật Nhà ở năm 2005
– NghỊ định số 90/2006/NĐ-CP NGÀY 06/09/2006
– Nghị định 71/2010/NĐ-CP của ngày 23/06/2010
– Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng
Trên đây là những tư vấn sơ bộ nhất về “Tư vấn trình tự thủ tục xin cấp sổ đỏ và sang tên sổ đỏ” theo quy định của pháp luật đất đai mới nhất hiện nay.